Jei esate komercinio nekilnojamo turto investavimo versle, galėsite susipažinti su paskolų pasirašymo kriterijais, pvz., Paskolos ir vertės santykiu (LTV) ir skolos aptarnavimo aprėpties (DSCR) santykiu. Bankai paprastai naudoja šiuos rodiklius sprendžiant, ar jie turėtų paskola. Skolos pajamingumas yra naujas vaikas, pasirašęs draudimo sutartį. Skolintojai patinka, nes, skirtingai nei LTV ir DSCR, jis nesiremia rinkos verte, amortizacijos laikotarpiu ir palūkanų norma, kuri gali būti manipuliuojama arba kuri per tam tikrą laiką keičiasi.
Patarimai
-
Skolos pajamingumas apskaičiuoja riziką, susijusią su komercinio nekilnojamojo turto hipoteka, padalijant grynąsias turto veiklos pajamas iš paskolos sumos.
Komercinių paskolų rizikos testai
Dauguma bankų vertina riziką, susijusią su komercinio nekilnojamojo turto paskola: skolos aptarnavimo aprėptis ir paskolų ir vertės santykis. DSCR formulė įvertina, ar grynosios veiklos pajamos - visa nuomos kaina ir pajamos iš turto, atėmus jo veiklos sąnaudas - sveikiems buferiams viršija hipotekos mokėjimus, todėl jūs vis dar turite pakankamai pinigų, kad galėtumėte sumokėti paskolą, net jei išlaidos padidėja arba nuomos kaina sumažėja. Pavyzdžiui, skolintojas gali reikalauti grynųjų veiklos pajamų (NOI) 1,50 JAV dolerio už kiekvieną pasiskolintą sumą.
LTV santykis yra hipotekos turto suvaržymo suma, padalyta iš turto vertės. Taigi, jei pasiskolinote $ 500,000, kad finansuotumėte $ 800,000 pastatą, LTV būtų 62,5 proc. Mažas apytiksliai 75 proc. Ar mažesnis LTV reiškia, kad bankas turi gerą galimybę gauti savo pinigus atgal pardavimo ribose, net jei turtas per tam tikrą laiką tapo mažiau vertingas.
Kas yra skolos pajamingumas?
LTV problema yra ta, kad ji keičiasi, pasikeitus turto rinkos vertei, todėl sunku gauti statinį rizikos matą. Panašiai, kadangi DSCR skaičiavimas remiasi paskolos palūkanų normos ir amortizacijos laikotarpiu, galite manipuliuoti šiais veiksniais, kad padidintumėte DSCR. Pavyzdžiui, padidinus amortizacijos laikotarpį nuo 20 metų iki 25 metų, būtų galima gauti mažesnį metinį paskolos mokėjimą ir taip padidinti DSCR iki priimtino lygio, nors paskola laikui bėgant kainuos daugiau. Norėdami kompensuoti šiuos trūkumus, skolintojai paprastai išleidžia skolos pajamingumą į garantinį mišinį. Skolos pajamingumas yra dar vienas būdas įvertinti komercinės paskirties nekilnojamojo turto paskolos riziką, naudojant tik NOI ir bendrą paskolos sumą.
Kaip apskaičiuoti skolos pajamingumą
Matematika yra paprasta apskaičiuoti skolos pajamingumą: padalinkite turto grynąsias veiklos pajamas iš siūlomos paskolos sumos. Pavyzdžiui, tarkime, kad perkate 1 mln. JAV dolerių vertės pastatą, o NOI yra 50 000 JAV dolerių per metus. Jūs turite $ 300,000 grynaisiais pinigais ir norėtumėte pasiskolinti $ 700,000, kad įsigytumėte pastatą. Skolintojas apskaičiuoja 50 000 dolerių / 700 000 JAV dolerių arba 7,14 proc. Skolintojai paprastai nustato minimalią skolos grąžą prieš patvirtindami hipoteką. Taigi, jūs pastebėsite, kad skolintojai apverčia skaičiavimus ant galvos, kad galėtų apskaičiuoti hipotekos paskolą, kur NOI padalintas iš skolos pajamingumo suteikia maksimalią paskolos sumą. Pavyzdžiui, jei skolintojas reikalauja 10 proc. Skolos, tuomet mūsų 50 000 JAV dolerių NOI nuosavybė atitiks tik $ 500,000 paskolą.
Skolos pajamingumas prieš Cap kursą
Eagle-eyed nekilnojamojo turto investuotojai pripažins, kad skolos pajamingumo apibrėžimas atrodo labai panašus į viršutinę ribą, kuri lygina NOI su pastato kaina - 50 000 USD / 1 mln. Dolerių pirmiau pateiktame pavyzdyje arba 5%. Panašumas yra tyčinis. Taip yra todėl, kad skolintojas naudoja efektyvią pajamingumo formulę, kad suprastų, kokią investicijų grąžą ji gali tikėtis iš savo pinigų, jei ji turi uždaryti. Didesnis skolos grąžos santykis reiškia, kad yra daugiau nuomos mokesčių, palyginti su paskolos grąžinimo dydžiu, todėl yra teisinga galimybė, kad bankas nepraranda nuostolių, jei skolininkas nevykdo hipotekos mokėjimo.
Kas yra gera skolos pajamingumas?
Komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje tipinis minimalus priimtinas skolos pajamingumas yra 10 proc. Tačiau faktinis jūsų nurodytas skaičius priklausys nuo turto tipo, nuomininko finansinio pajėgumo ir palūkanų normų. Rizikingi turto tipai, pvz., Viešbučiai, kurie gali turėti svyruojančių laisvų darbo vietų ir nenuspėjamas NOI, paprastai reikalauja didesnių skolų, nei stabilesnės biuro investicijos. Skolintojo pasisakyme teigiama, kad didesnė skolų pajamingumas rodo „mažesnį svertą“, kuris rodo mažesnę skolinimo riziką.
