Kaip įmonės savininkas, jums gali prireikti naujų įrenginių, arba pradėti savo verslą, ar išplėsti esamą įmonę. Nesvarbu, kokios rūšies verslas jums gali priklausyti, turtą, kurį galiausiai pasirinksite, greičiausiai sudarys komercinė nuosavybė. Komercinis pastatas yra tiesiog nekilnojamasis turtas, naudojamas verslo tikslais. Komercinę nuosavybę galima toliau suskirstyti į šešias subklasifikacijas pagal konkrečią verslo veiklą. Komercinės nuosavybės nuoma jūsų verslui paprastai nėra tokia paprasta ir paprasta, kaip, pavyzdžiui, buto nuomos nuoma. Derybos dėl komercinių pastatų ir turto gali būti gana sudėtingesnės, kaip ir nuomos sąlygos, su daugybe skirtingų nuomos struktūrų, kurias gali pasiūlyti įvairūs komerciniai savininkai.
Patarimai
-
Komercinis pastatas yra toks, kuris yra naudojamas verslo tikslams, tiesiogiai apsirūpinant konkrečiu verslu arba pelną, kaip ir gyvenamųjų namų nuomos pastatuose.
Kas yra komercinis pastatas?
Bet koks nekilnojamasis turtas, naudojamas komercinei veiklai ir veiklai, yra komercinė nuosavybė, nesvarbu, ar tai yra tiesiog plotas, ar pagerintas pastatuose ir kituose objektuose. Komercinis pastatas - tai bet kokia struktūra, kurioje vykdomas ar naudojamas verslo tikslas. Tai apima ir tiesioginį naudojimą, kai įmonė vykdo verslą iš paties pastato, ir netiesioginį naudojimą, kur pats pastatas yra verslas.
Tiesioginio komercinio pastato naudojimo pavyzdys būtų maisto parduotuvė arba mechaniko parduotuvė, esanti atitinkamame pastate. Netiesioginio verslo naudojimo pavyzdys yra daugiabučiai namai, kuriuose atskirų butų nuoma yra verslo veikla, kuri vyksta tuose pastatuose.
Pastatams ir turtui, kurie yra priskirti prie komercinio pobūdžio, daugeliu atvejų taikomos skirtingos mokesčių ir finansinės taisyklės, taip pat papildomi ar skirtingi teisiniai reikalavimai ir draudimai. Komerciniai pavadinimai taip pat skatina skirtingas pirkimo, nuomos ir tobulinimo finansavimo taisykles.
Komercinių pastatų pavyzdžiai
Komerciniai pastatai ir turtas paprastai skirstomi į šešis skirtingus tipus arba kategorijas:
- Biurų pastatai
- Mažmeninės paskirties pastatai
- Pramoniniai pastatai
- Daugiabučiai namai
- Viešbučiai ir moteliai
- Specialios paskirties pastatai
Nesvarbu, ar tai yra miestuose, ar priemiesčių rajonuose, biurų pastatai yra dažnas komercinio pastato tipas. Nuo mažesnių kelių aukštų pastatų iki dangoraižių šimtai pėdų aukščio biurų pastatai yra beveik visur JAV ir kitose išsivysčiusiose šalyse. Vienas specifinis biurų pastatų, medicinos biurų pastato, potipis yra laikomas specializuotu. Visų tipų biurų pastatai gali išsinuomoti atskirus biurus, apartamentus ar grindis daugeliui nuomininkų arba vienam nuomininkui, kuris po to suskirsto pastatą taip, kaip mato. Daugeliu atvejų nuomininkams siūlomi biurų pastatai ir galimybė pastatyti nuomininko specifikacijas.
Mažmeninės prekybos patalpos ir pastatai yra visų rūšių mažmeninės prekybos parduotuvės ir restoranai. Šis komercinės paskirties nekilnojamojo turto rinkos segmentas gali būti gana sudėtingas, turint omenyje daugybę vietinių zonavimo taisyklių ir valstybės įstatymų, taikomų įvairiems mažmeninių pastatų tipams ir rinkos palūkanų normų nuomos mokesčiams, kurie labai priklauso nuo pastato tipo, dydžio, išdėstymo ir skaičiaus. nuomininkų tipas. Pavyzdžiui, mažmeninės prekybos patalpos gali būti vienviečiai pastatai, pvz., Namų apyvokos namai, kuriuose yra viena vaistinė, arba didelės, daugiabučių savybės, pvz., Prekybos centrai, įtvirtinti keliose didelėse parduotuvėse, kuriose yra kelios mažesnės parduotuvės, kabinos ir kioskai.
Pastatai, kuriuose yra gamybos, remonto, mokslinių tyrimų ir plėtros bei sandėlių, bendrai žinomi kaip pramoniniai pastatai. Šie komerciniai pastatai paprastai yra įrengti specialiai paskirtose zonose, sukurtose pagal vietinius potvarkius ir reglamentus. Paprastai jos yra už labai urbanizuotų teritorijų ribų, bet yra netoli tarpmiestinių kelių ir kitų žymiai keliaujančių kelių, geležinkelių ir transporto sandėlių. Dažnai paskirtos pramoninės zonos bus suskirstytos į pramoninius parkus, kuriuose įrengtos kelios įmonės. Dėl papildomų triukšmo ir eismo pramoninių pastatų šie zonų plotai paprastai būna izoliuoti nuo gyvenamųjų rajonų buferinių zonų.
Daugiabučiai komerciniai pastatai iš esmės apsiriboja visais gyvenamosios paskirties nekilnojamuoju turtu, kuriame gali būti kelios šeimos. Tai apimtų vieno šeimos namus, bet apimtų apartamentų, butų ir gyvenamųjų namų plėtrą. Daugiabučių gyvenamoji vieta komerciniais tikslais vykdoma investuojant ir valdant savininkus, o pajamos gaunamos iš gyventojų nuomos. Butų nuomos pastatai toliau klasifikuojami pagal šias eilutes, remiantis grindimis, vieta ir lifto buvimu ar nebuvimu:
- Aukštuminiai pastatai apima vieną ar daugiau liftų ir bent devynis aukštus.
- Vidutinio aukšto pastatuose yra daug istorijų, nors dažniausiai mažiau nei devyni, ir liftas.
- Pėsčiųjų pastatai turi kelis aukštus, paprastai keturis - šešis, bet ne liftus.
- Sodo stiliaus pastatuose yra keletas trijų ar mažiau istorijų turinčių apartamentų su kiemu ar sodu.
- Pagamintų būsto parkų ar bendruomenių (taip pat žinomų kaip „priekabų parkai“, nors tai dažnai suprantama kaip nuoširdus reiškinys) savininkai, nuomodami savo mobiliuosius ar pagamintus namus (vienviečius ar dviviečius namus), siūlo žemės sklypus nuomai. susieti juos su esamais naudingumo šaltiniais.
- Specialios paskirties būstas - tai bet koks daugiabučių gyvenamasis turtas, skirtas tam tikram gyventojų sluoksniui, pvz., Mažas pajamas gaunančioms šeimoms arba vyresnio amžiaus žmonėms.
Viešbučio ir motelio ypatybės teikia užsakomuosius numerius verslo ir pramogų keliautojams. Viešbučiai gali būti didelio masto ir nepriklausomi boutique viešbučiai ar grandinės. Viešbučiai, kurių kainos yra aukštesnės, paprastai teikia arba išsinuomoja erdvę kitoms remiančioms įmonėms, kurios suteikia pridėtinę vertę viešbučio svečiams, pavyzdžiui, SPA, plaukų salonai, restoranai, barai ir drabužių mažmenininkai. Kitame spektro gale yra mažos klasės moteliai, kuriuose nėra jokių papildomų patogumų ar restoranų. Be to, didelės kurorto zonos ir kazino yra specializuotos viešbučio ypatybės, kurios siūlo daugybę kainų taškų.
Galiausiai yra „specialios paskirties“ kategorija, apimanti negyvenamuosius būstus, kuriuos turi savininkai, investuojantys į komercinį nekilnojamąjį turtą, tačiau savybės natūraliai neatitinka nė vieno iš pirmiau minėtų charakteristikų, tokių kaip boulingo takeliai, mini golfo aikštynai ir sandėliavimo patalpos.
Kas yra komercinės nuomos prasmė?
Be kelių komercinės nuosavybės kategorijų, jūs taip pat galite susidurti su įvairiomis komercinėmis nuoma. Nors komercinės nuomos sutartyse paprastai yra kelių tipų bendrųjų sąlygų, specifinė nuomos sąlygų struktūra gali labai skirtis, įskaitant ypač nuomininko mokėjimo įsipareigojimus. Kokios rūšies nuoma yra tinkama jūsų verslui, priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant verslo planus ir turto tikslus, pinigų srautų prognozes ir grynuosius pinigus bei kitus jūsų įmonės finansų ir operacijų elementus.
Vienos grynosios nuomos ar grynosios nuomos įpareigojimas nuomininkui sumokėti tik įprastą nuomą (tačiau tai gali būti apskaičiuota), komunalines paslaugas ir nekilnojamojo turto mokestį. Nuomotojas neto ar vienkartinės nuomos būdu prižiūri (ar moka) už turto priežiūrą, remontą ir draudimą bei visus jo patobulinimus.
Dvigubo ir grynojo neto nuomos paprastai reikalauja, kad nuomininkas sumokėtų nuomą, komunalines paslaugas, nekilnojamojo turto mokesčius ir draudimą pastatui ir bet kuriai nuomininko užimamai patalpai. Nuomotojas moka tik už techninę priežiūrą ir remontą arba atlieka jas savo sąskaita. Tris-neto nuomos atveju, nuomotojas moka už tik nekilnojamojo turto ar pastatų remontą, o nuomininkas prisiima visas kitas išlaidas ir išlaidas be nuomos.
Galiausiai, visos paslaugos ir modifikuotos bendrosios nuomos išlaidos paprastai padengia struktūrinių remonto sąnaudų ir visų sąnaudų, kurios patenka į „veiklos išlaidų“ (įskaitant nekilnojamojo turto mokesčius, draudimo įmokas, komunalines paslaugas ir priežiūrą) išlaidas, padalijimą tarp abiejų šalių. Pastatams, kuriuose yra daug nuomininkų, pvz., Prekybos centrai ir prekybos centrai, dažniausiai priimtas tipas yra pilno aptarnavimo ar pakeista bruto nuomos struktūra. Jei veiklos išlaidos padidės, nuomos mokestis nėra.
Derybos dėl komercinės nuomos
Ieškodami tinkamos komercinės nuosavybės jūsų verslui, nekilnojamojo turto ir jo pastatų tinkamumas jūsų verslo tikslams yra tik pradžia. Taip pat turėsite susitarti su nuomotoju dėl komercinių nuomos sąlygų, kurios tinka jūsų verslo poreikiams, tikslams ir finansams. Derantis dėl savo komercinės nuomos sutarties sąlygų gali būti įtempta arba netgi nerimą sukelianti patirtis, jei niekada to nepadarėte.
Kaip preliminari derybų priemonė, visada protinga tirti panašių vietų ir patalpų nuomą. Sužinokite, kokios nuomos ir nuomos sąlygos yra siūlomos toms vietoms, taip pat kokie yra reikšmingi skirtumai tarp savybių, kad galėtumėte išspręsti bet kokius šeimininko prieštaravimus. Kai atliksite savo namų darbus ir suprantate vidutinius nuomos tarifus šioje vietovėje, jūs turite daugiau galių pasiekti abipusiai naudingas ir sąžiningas sąlygas. Be to, jei radote daugybę panašių palyginimui tinkamų vietų, galite būti nuomininko rinkoje, ir galbūt tai galėsite paversti derybų pranašumu. Bent jau turėtumėte apsvarstyti galimybę prašyti trumpesnės nuomos trukmės (pvz., Vieneri metai, pvz., Vietoj dviejų), jei nuomos kainos pradės mažėti. Tai greičiau atlaisvins jūsų verslą, kad rastumėte geresnį terminų rinkinį. Tačiau tai gali būti ne geriausias metodas, jei jūsų įmonei reikalingas fiksuotas buvimo vietos įsipareigojimas, pvz., Restoranas su puikiu maistu.
Kalbant apie nuomos laikotarpį, atkreipkite ypatingą dėmesį į šią nuomos sutarties dalį. Jei esate patenkintas vieta ir įmonės nuomos paraišką patvirtino savininkas, kitas didžiausias klausimas yra pats nuomos terminas. Kai kurioms įmonėms, pvz., Restoranams, reikės ilgesnio nuomos termino, tačiau daugeliui mažų įmonių vienerių ar dvejų metų laikotarpis su neprivalomais atnaujinimo laikotarpiais yra dažniausias ir paprastai geriausiai tinka nuomininkui. Turėsite tam tikrą tikrumą ir pakankamai laiko savo veiklai nustatyti ir pritraukti teisingą klientų ar klientų srautą į tą vietą, tačiau jūsų verslas nebus susietas su ilguoju laikotarpiu.
Galiausiai atkreipkite dėmesį į daug daugiau nei tik nuomos sumą. Kitos išlaidos, priklausomai nuo konkretaus nuomos struktūros, kurią siūlote, rūšies, gali padidinti išlaidas pastatams ir realiai įtempti biudžetą. Jei jūsų įmonė bus atsakinga už išlaidas ir išlaidas be nuomos, svarbu gauti šių išlaidų sąmatą, kad būtų sukurtas tikslus biudžetas ir įvertintas jūsų verslo finansavimas.Šios vadinamosios paslėptos išlaidos gali apimti techninę priežiūrą arba bendrų patalpų priežiūrą ir gali būti gana didelės. Siekiant užtikrinti kuo palankesnes sąlygas, apsvarstykite galimybę prašyti viršutinės ribos ar maksimalios sumos, kurią galbūt galėtumėte įvertinti dėl šių elementų, arba apsvarstyti galimybę keistis struktūra, kurioje nuomotojas prisiima šias išlaidas, ir jūsų įmonė moka didesnę nuomą. Tai padidins jūsų biudžeto tikrumą ir padarys geresnes bei tikslesnes finansines prognozes.
