Komerciniai pastatai dažnai turi didelę apyvartą. Naujų nuomininkų paieška gali būti labai daug laiko, todėl daugelis savininkų pasirenka dirbti su komerciniais nekilnojamojo turto brokeriais, kad užpildytų laisvas darbo vietas. Kaip premija, brokeriai turi patirties ir santykių, ir dažnai gali rasti naujus nuomininkus kur kas greičiau nei nuomotojas, tai reiškia, kad nuomotojas gali pradėti rinkti nuomą anksčiau. Be abejo, tarpininkas neveiks nemokamai, taigi įeina nuomos komisiniai.
Kas yra lizingo komisija?
Užuot nuomodamas bet kokį nuomininką, jis gali sumokėti tarpininkui fiksuotą sumą, o ne komercinės paskirties nekilnojamojo turto tarpininkus skatina, suteikiant jiems komisinį mokestį pagal nuomos mokesčio dalį arba mokestį už kvadratinį pėdą. Tai padeda motyvuoti juos rasti ilgalaikį nuomininką, kuris pastato viduje išsinuomos kuo didesnę erdvę.
Kaip apskaičiuojamos lizingo komisijos
Ar brokeriui mokama dalis nuomos mokesčio, arba mokestis už kvadratinį pėdą paprastai priklausys nuo turto tipo. Mažmeninės prekybos, medicinos įstaigos ir pramoninės nuomos mokesčiai paprastai mokami pagal nuomos procentą. Tai paprastai būna didesnė nuomos pradžioje ir laikui bėgant sumažėja. Tipiška struktūra yra 6 proc. Visų nuomos išlaidų per pirmuosius penkerius nuomos metus, 3 proc. Bendros nuomos kainos per ateinančius penkerius metus ir 1,5 proc. Neprivalomi nuomos pratęsimai gali paskatinti tarpininkui mokėti papildomą mokestį, paprastai esant mažiausiam nuomos sutartyje nustatytam tarifui. Komisijos procentai skirsis priklausomai nuo rinkos, nuosavybės tipo ir tarpininko.
Lizingo komisijos pavyzdys
Pavyzdžiui, naudojant 6–3–1,5 proc. Komisinių struktūrą, įsivaizduokite, kad įmonė moka 5 000 dolerių per mėnesį nuomos mokesčiu ir pasirašo 15 metų nuomos sutartį su galimybe pratęsti nuomos sutartį dar penkerius metus nuomos laikotarpio pabaigoje. Komisija už pirmuosius penkerius metus būtų 18 000 JAV dolerių (mėnesinis 5 000 JAV dolerių nuomos mokestis 12 mėnesių kartus penkerius metus nuo 0,06 komisinio mokesčio). Kitų penkerių metų komisiniai bus išleisti 9000 JAV dolerių (mėnesinis 5 000 JAV dolerių nuomos mokestis 12 mėnesių kartus penkerius metus, lyginant su.03 komisiniu tarifu). Paskutinių penkerių metų komisiniai būtų 4500 JAV dolerių (mėnesinis 5 000 JAV dolerių nuomos mokestis 12 mėnesių kartus penkerius metus nuo 0,015 komisinio mokesčio). Iš viso tarpininkas būtų sudaręs 315 000 JAV dolerių už sandorį.
Nuomos pabaigoje, jei nuomininkas nusprendė pratęsti savo nuomos sutartį dar penkerius metus, tarpininkas gautų papildomą $ 4500. Jei po to nuspręstų atnaujinti, už tai būtų sumokėtas tarpininkas, kuris derėjosi dėl naujos nuomos sutarties atnaujinimo sutarties sąlygų, ir tikėtina, kad palūkanų norma bus mažesnė už pirmojo tarpininko sumokėtą sumą.
Bendrosios biuro patalpų nuomos komisijos
Apskritai biuro patalpose brokerio mokestis paprastai apskaičiuojamas remiantis nuomojamos erdvės kvadratinėmis pėdomis. Šis rodiklis paprastai yra dolerio už kvadratinį pėdą dydis, tačiau vėl tai gali skirtis priklausomai nuo rinkos ir tarpininko. Darant prielaidą, kad doleris už kvadratinį pėdą, ši komisija yra daug lengviau apskaičiuoti. Pavyzdžiui, jei nuomininkas nuomoja 15 000 kvadratinių pėdų plotą, komisija bus 15 000 JAV dolerių.
Plėtiniai ir atnaujinimai
Išplėtimo atveju tarpininkas turėtų gauti papildomą mokestį už naują nekilnojamojo turto plotą, remiantis padidėjusia nuomos kaina ir komisinio tarifo, skirto laikotarpiui, per kurį vyko plėtra. Pavyzdžiui, jei bendrovė pirmame pavyzdyje išplėtė savo 15 metų nuomos septynerius metus, nuomotojas skolininkui skolingas už padidintą nuomą už 3 procentus už likusį pirmąjį 10 metų laikotarpį 1,5 proc. per ateinančius penkerius metus.
Kai apmokami brokeriai?
Brokeriai tikisi gauti mokėjimą kuo greičiau po to, kai bus pasirašyta nuomos sutartis, ir daugelis jų tai įtrauks į sąrašą. Tačiau nekilnojamojo turto savininkai paprastai gauna naudos, jei tarpininkas sutiks mokėti tik po to, kai nuomininkas persikels į erdvę ir pradės mokėti nuomą. Tai paskatins brokerį kuo greičiau išsinuomoti ir išsinuomoti nuomininką, o tai padės užtikrinti, kad tarpininkas pasirinktų dirbti tik su stabiliais nuomininkais, kurie finansiškai išliks pakankamai ilgai, kad galėtų sumokėti pirmąjį nuomos čekį. Nežinoma, kad įmonės per kelis mėnesius eina į naują pastatą, kol jie niekada net nesumoka nuomos mokesčio. Tai užtikrina, kad bent jau nesumokėsite lizingo komisinio mokesčio už suteiktą nemokamą nuomą.
