Nekilnojamojo turto rinkos vertė yra atviros rinkos turto vertė be išorinių veiksnių. Ši vertė turi daug svarbių naudojimo būdų ir yra labai svarbi santuokos nutraukimui, apskaičiuojant mokesčius už namų pardavimus ir draudimo reikalavimus. Nors bet kuris konkretus turtas turi vieną teorinę teisingą rinkos vertę, nustatant, kad tikroji vertė gali būti beveik neįmanoma. Štai kodėl yra daug skirtingų sąžiningos rinkos vertės apskaičiavimo būdų, kurių kiekviena gali būti daugiau ar mažiau tiksli, remiantis konkretaus turto specifika.
Kas yra sąžiningos rinkos vertė?
Sąžininga rinkos vertė yra viena iš tų, atrodytų, paprastų sąvokų, kurios praktikoje gali tapti neįtikėtinai sudėtingos. Paprasčiau tariant, tikroji rinkos vertė yra kaina, kurią tam tikras turtas parduos dabartinėje atviroje rinkoje be išorinio spaudimo, pavyzdžiui, laiko ar finansinių apribojimų. Iš esmės šis terminas reiškia mažiausią kainą, kurią pardavėjas norėtų priimti, ir konkurencingiausia kaina, kurią pirkėjas norėtų sumokėti, jei nė vienas nebūtų skubėjęs pirkti ar parduoti, o taip pat nebuvo finansinių apribojimų. pagrįstų žinių apie susijusius faktus. Sąžininga rinkos vertė priklauso nuo pasiūlos ir paklausos ir pakils ir mažės, atsižvelgiant į dabartinę rinką.
Kodėl svarbi teisinga rinkos vertė
Sąžininga rinkos vertė yra nešališkas turto vertinimas. Tai neturi įtakos pirkėjo ar pardavėjo finansinei ar emocinei situacijai. Dėl šios priežasties sąvoka dažnai vartojama teisiniams tikslams, dažniausiai tiems, kurie susiję su mokesčiais, draudimu ir nekilnojamojo turto sandoriais. Jis taip pat gali būti naudojamas sprendžiant santuokos nutraukimo sutartis, siekiant užtikrinti, kad abi šalys gautų lygią finansinę turto dalį, nors abi šalys negali turėti vienodų visų nekilnojamojo turto, susijusio su santuokos nutraukimu, dalis. Vyriausybės taip pat naudojasi dominuojančiais domenų tikslais, kai jos paima turtą iš savininkų ir grąžina jas pagal teisingą rinkos vertę.
Sąžiningos rinkos vertė ir mokesčiai
Sąžiningos rinkos vertės yra naudingos nustatant turto, naudojamo mokesčių atskaitymui po nelaimingo atsitikimo ar labdaros dovanų, vertę. Pavyzdžiui, jei transporto priemonės savininkas dovanoja savo automobilį „Good Will“, jis gali nurašyti teisingą rinkos vertę, remdamasis tuo, ką automobilis būtų vertas atviros rinkos sandoriuose.
Tikroji rinkos vertė mokesčių tikslais buvo daugelio IRS teismų bylų objektas, nes gali būti sunku nustatyti. Jei asmuo, paaukojęs savo automobilį „Good Will“, ieško teisingos savo automobilio rinkos vertės, pavyzdžiui, jis galėtų pažvelgti į palyginamą pardavimus „eBay Motors“. Jis taip pat galėjo naudoti vertę, kurią jis sumokėjo už automobilį, jei jis neseniai jį nusipirko, savo kainą grindžia vietinio eksperto vertinimu arba apskaičiuoja jį kitais būdais. Tačiau kiekvienas iš šių metodų gali lemti skirtingą kainą, todėl, jei IRS mano, kad jo teisinga rinkos vertė yra per didelė, jie galėjo jį patikrinti.
Sąžiningos rinkos vertė taip pat naudojama nustatant turto vertę nekilnojamojo turto mokesčiams. Skirtumas tarp pirkimo kainos ir tikrosios rinkos vertės svyruos, nes laikas patirs, todėl šią vertę turi reguliariai vertinti miesto mokesčių vertintojas arba turto vertinimo administratorius.
Testamentų teismai taip pat naudos teisingą turtų vertę mokesčių tikslais, nes tai gali padėti nustatyti, kiek mirusiojo naudos gavėjai turi mokėti nekilnojamojo turto mokesčius. Ši reikšmė ypač svarbi šiais atvejais, nes, jei paveldėta nuosavybė nėra laikoma šeimoje, ji bus greitai parduota, todėl vertė negali būti tiksliai apskaičiuojama pagal tai, ką ji parduoda. Be to, teisinga rinkos vertė turi būti nustatyta teisminiuose teismuose, nes daugelį nuosavybės teisių paveldi keli gavėjai, kurie turi nustatyti teisingą rinkos vertę, jei vienas asmuo nori išlaikyti turtą ir suteikti kitiems naudos gavėjams teisingą turto vertės dalį.
Nekilnojamojo turto naudojimas
Kai namų savininkas nusprendžia parduoti savo turtą, naudinga, kad ji suprastų tikrąją rinkos vertę prieš įtraukiant į sąrašą, kad žinotų, ką ji turėtų parduoti. Ji nenorėtų pernelyg mažai išvardyti namus, tačiau ji taip pat nenorėtų išvardyti namų tiek daug, kad tai sumažintų pirkėjus.
Draudimo tikrosios rinkos vertė
Draudimo pramonė taip pat labai priklauso nuo teisingų rinkos verčių, susijusių su sugadintų ar sunaikintų savybių kompensavimu. Pavyzdžiui, jei namuose sunaikinamas gaisras, draudimo bendrovė naudos teisingą rinkos vertę, kad nustatytų, kiek sumokėti už pretenziją. Šis skaičius neatsižvelgia į asmens emocinį prisirišimą prie turto, o tai reiškia, kad faktinė suma, sumokėta per pretenziją, gali būti daug mažesnė nei asmuo, norintis sutikti, jei jie bandytų parduoti turtą prieš jį sunaikinant.
Skirtumai nuo panašių sąlygų
Kadangi „rinkos vertė“ reiškia turto kainą realioje rinkoje, tikroji rinkos vertė reiškia turto vertę hipotetinėje tobuloje rinkoje, kurioje pirkėjai ir pardavėjai yra vienodomis sąlygomis. Nors namų faktinė rinkos vertė bus prieinama nekilnojamojo turto sąraše, tikroji namų rinkos vertė nėra taip paprasta apskaičiuoti. Tikroji rinkos vertė daugeliu atvejų gali būti didesnė už tikrosios rinkos vertę, jei pardavėjas perkainoja savo turtą arba mažesnis, jei pardavėjas stengiasi greitai parduoti parduotuves.
Turto „vertinama vertė“ yra panaši sąvoka, bet todėl, kad ji reiškia tik vieną vertintojo nuomonę apie elemento vertę, o ne tikrąją tikrosios rinkos vertę, nes ji gali skirtis nuo vertintojo iki vertintojo. Vertintojai naudoja standartus, gaires, vietinius reglamentus, ekonomines tendencijas ir palyginamus pardavimus, kad nustatytų tikrąją turto vertę rinkoje. Daugeliu atvejų, kai reikalinga teisinga rinkos vertė, vertinama vertė laikoma priimtina, tačiau vertinamos vertės dažnai gali būti šiek tiek didesnės už tikrąją tikrosios rinkos vertę.
Galiausiai „įvertinta vertė“ yra turto vertė, kurią nustato vietinis mokesčių vertintojas arba turto vertinimo administratorius. Ši vertė naudojama apskaičiuojant turto mokesčius. Apskritai vertinant turto vertę bus remiamasi paskutinį kartą parduodant turtą, neseniai atlikus patikrinimus namuose ir palyginamus namų pardavimus. Kaip ir vertinama vertė, šių vertinimų tikslas yra nustatyti teisingą rinkos vertę, tačiau vertinimus riboja tai, kad jie yra tik vieno asmens nuomonė. Nors vertinama vertė turėtų būti panaši į sąžiningą rinkos vertę, ji dažnai yra šiek tiek mažesnė. Vertinamos vertybės yra viešieji asmenys ir gali būti prieinami tam tikrose interneto svetainėse arba vietiniame apskrities mokesčių inspektoriaus biure.
Lyginamosios rinkos analizės
Yra daug būdų, kaip nustatyti teisingą rinkos vertę, ir nors hipotetiškai yra viena galutinė tam tikros nuosavybės rinkos vertė, kiekvienas vertės apskaičiavimo metodas greičiausiai sukels kitą skaičių. Dažniausias tikrosios rinkos vertės apskaičiavimo metodas yra lyginamoji rinkos analizė. Tai apima kitų palyginamų rinkos savybių arba panašių savybių, kurios neseniai buvo parduotos per pastaruosius dvejus – trejus metus, peržiūrą.
Tokiose rinkose, kaip nekilnojamasis turtas, svarbu apsvarstyti nekilnojamojo turto buvimo vietą pardavimui, tačiau, pavyzdžiui, kolekcionuojami daiktai ir antikvariniai daiktai, gali būti geriau pažvelgti į palyginamus naujausius pardavimus visame pasaulyje, nes kolektoriai paprastai neapsiriboja pirkimais vietos. Kai lyginamoji rinkos analizė apima nekilnojamąjį turtą, juos paprastai atlieka licencijuoti nekilnojamojo turto agentai, todėl juos reikėtų palyginti su panašiais kvadratiniais pėdsakais, panašiomis sąlygomis ir panašiu miegamųjų skaičiumi. Jie taip pat turėtų apimti tik namus, parduotus už tikrąją vertę atviroje rinkoje, o ne namus, parduodamus uždarant ar kitaip parduodant drastiškai mažomis arba didelėmis vertėmis.
Profesionalus sąžiningos rinkos vertinimas
Kitas paprastai naudojamas būdas nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę yra samdyti vertintoją. Vertintojai turėtų specializuotis turto, kurį jie nagrinėja, tipu. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto vertintojas yra sertifikuotas specialistas, turintis patirties ir mokymo, kad nustatytų turto vertę, o meno vertintojas turi daug žinių apie meno pasaulį, meno istoriją ir dabartines meno kūrinių pardavimo tendencijas. Vertintojai naudojasi tiek konkurencine rinkos analize, tiek kitais veiksniais, pavyzdžiui, ekonominėmis tendencijomis, siekiant nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę. Daugelis skolintojų reikalauja namo eiti per profesionalų įvertinimą prieš patvirtindami paskolas turtui.
Nuosavybės pakeitimas
Turto pakeitimo sąnaudos yra bendros ir draudimo bendrovėms, ir mokesčių nurašymo tikslais. Pakaitinė kaina dažnai yra panaši į konkurencinę rinkos analizę, nes ji gali apimti panašių savybių pardavimo kainas. Pvz., Jei jūsų automobilis sudužo, draudimo kompanijai reikės tik pateikti tikrosios automobilio rinkos vertę, kad ją pakeistumėte panašios būklės automobiliu.
Kai elementas, pvz., Namas, turi būti atstatytas, pakeitimo kaina turi būti atsižvelgiama į šias išlaidas. Pavyzdžiui, jei jūsų namai buvo sunaikinti tornadoje ir turėjo būti atstatyti, jis galėjo kainuoti 250 000 dolerių tik pernai, bet to paties namo rekonstravimas su naujomis medžiagomis gali kainuoti 300 000 dolerių.
Pardavimo kaina
Kai kuriais atvejais pardavimo kaina gali būti naudojama nustatant teisingą rinkos vertę. Tai paprastai taikoma tik tuo atveju, jei pardavimas buvo neseniai ir jei jis buvo atviroje rinkoje be išorinio spaudimo. Jei namų pirkimas buvo perkeltas praėjusiais metais už vertę, kuri buvo laikoma teisinga tiek pirkėjui, tiek pardavėjui, tai gali būti laikoma teisinga rinkos verte mokesčių tikslais. Praėjus maždaug trims – ketveriems metams, ši vertė tikriausiai nebeatitiks dabartinės rinkos, o vertinimas turi būti atliktas prieš nustatant turto mokesčio vertę.
Trečiosios šalies vertinimai
Jei kada nors pažvelgėte į namų tinklapį, pvz., „Zillow“, galbūt pastebėjote, kad netgi namuose, kurie nėra parduodami, yra jų išvardytos vertės („Zillow“ atveju tai vadinama „Zestimates“). Šie turto vertinimai apskaičiuojami naudojant tokius veiksnius kaip paskutiniai vietiniai pardavimai ir viešieji mokesčių įrašai. Kiekviena svetainė turi unikalią patentuotą formulę, todėl vertybės gali labai skirtis.
Bendrovė, vadinama „HouseCanary“, teigia, kad ji turi tiksliausius turto vertinimus internete, į savo analitiką įtraukdama visus turimus rinkos duomenis. Pasak svetainės, jų klaidų lygis nuo tikrosios tikrosios rinkos vertės turėtų būti ne didesnis kaip 3,6 proc., O tai reiškia, kad tinklapyje galbūt būtų galima rasti tikslius sąžiningos rinkos būsto vertinimus internete.
