Investavimas į daugiabučius apartamentus gali būti puikus būdas pasyvioms pajamoms ir turtui arba plaukams ir skurdą skatinančiai patirčiai. Prieš pirkdami bet kokį daugiabučių pastatą, įsitikinkite, kad jį tinkamai įvertinate. Štai keletas gairių.
Elementai, kurių jums reikės
-
Pieštukas ir popierius
-
Telefonas
-
Batų oda
-
Pinigai
Pradėkite nuo pinigų. Nors galima įsitraukti į daugialypius investicinius vienetus, kurių „nėra pinigų žemyn“, tokie sandoriai yra nedaug ir tarp jų sunku derėtis. Išsaugokite savo centus ir atneškite pinigus prie stalo, net jei tai tik 5 proc. Laikykite šiek tiek pinigų rezerve už laisvas darbo vietas ir remontą.
Mokslinių tyrimų realistiniai nuomos mokesčiai. Prieš pateikdami pasiūlymą bet kuriame pastate, įsitikinkite, kad žinote, kokie yra rinkos nuomos mokesčiai. Važiuokite aplink, pažvelkite į palyginamus pastatus, patikrinkite laikraščių skelbimus ir pateikite kai kuriuos skambučius apsimeta nuomininku. Prieš priimdami realų sprendimą dėl turto įsigijimo, turite turėti galimybę tiksliai įvertinti nuomos mokesčius.
Nustatykite grynąsias veiklos pajamas (NOI) už jus dominančias savybes. Jūsų NOI - tai pajamos, kurias palikote po to, kai buvo įvykdytos visos išlaidos (įskaitant pašalpą, bet neįskaitant hipotekos paslaugų ir mokesčių). Pavyzdžiui, jei jūsų pastatas per metus nuomojasi $ 100,000 (įskaitant laisvas darbo vietas) ir turi 30 000 JAV dolerių per metus techninės priežiūros, komunalinių paslaugų ir tt, jūsų NOI yra 70 000 JAV dolerių.
Nustatykite jus dominančius pastatus. Investicijoms į daugiabučius namus reikia grynųjų pinigų srautų, kad galėtų išlikti laisvos darbo vietos, prižiūrėti ir remontuoti. Viršutinė norma yra grynosios (ne bendrosios) pajamos, padalytos iš pirkimo kainos. Jei perkate pastatą 500 000 JAV dolerių ir turite 50 000 JAV dolerių metines grynąsias veiklos pajamas prieš mokesčius, investicijų grąža (viršutinė norma) yra 10%. Atsižvelgiant į pastato eksploatavimo problemas, ar tikrai norite nusipirkti daugiašalį vienetą, kuris grąžina mažiau nei galite gauti be vargo be CD?
Nustatykite bendrąjį koeficientą. Imtis siūlomos pardavimo kainos ir padalinkite jį iš metinių bendrųjų nuomos pajamų. Pavyzdžiui, jei pirkimo kaina yra 500 000 JAV dolerių, o metiniai bruto nuomos mokesčiai yra 50 000 JAV dolerių, GRM yra 10. Palyginkite šį skaičių su keliais sąrašais jūsų vietovėje ir turėsite apytikrį rodiklį, kaip jūsų turtas lyginamas su kitomis vietinės rinkos savybėmis.
Patarimai
-
Turėkite pasitraukimo strategiją. Ar atnaujinsite pastatą ir vadovausite didesnei nuomai? Įjunkite jį į apartamentus? Kosmetikos taisymas ir prakeikimas? Jūsų strategija atnaujinti pastato vertę priklausys nuo kainos, kurią galite sumokėti.
Įspėjimas
Patikrinkite kiekvieną savo pastato vienetą. Ieškokite dėmių, rodančių nuotėkius po kriaukle ir ant lubų. Patikrinkite laidų, stogo ir vandentiekio būklę ir įsitikinkite, kad atskiri vienetai yra tinkamai matuojami. Sukurkite reikalingų remontų sąrašą ir naudokite jį kaip derybų tašką.
