Terminalo vertė yra visų pinigų srautų diskontuota vertė po terminų metų. Tai yra metai, kuriais baigiasi investicinis laikotarpis. Diskontuotas pinigų srautas yra būsimų pinigų srautų diskontavimas iki dabartinio. Komercinis nekilnojamasis turtas apima biurų pastatus, prekybos centrus, gamyklas ir laisvą žemę. Galutinė vertė yra pagrindinis turto vertinimo elementas.
Apskaičiuokite galinę vertę, darant prielaidą, kad turtas iki vertės metų padidėja pastoviu metiniu tarifu. Terminalo reikšmės formulė yra: CV_ (1 + r) ^ t, kai CV yra nekilnojamojo turto dabartinė vertė, r yra diskonto norma ir t yra terminali metai. Diskonto normai galite naudoti dabartinę infliacijos normą. Pavyzdžiui, jei dabartinė vertė yra 1000 JAV dolerių, terminalo metai yra 5, o infliacijos lygis yra 2 proc., Galinė vertė yra 1,104,08 USD: 1000_ (1 + 0,02) ^ 5. Šiuo požiūriu yra dvi problemos: Pirma, jūs manote, kad komercinio nekilnojamojo turto dabartinė vertė yra teisinga, ty nei per didelis, nei per mažas; antra, kad bus pastovus ir nuolatinis jo vertės augimas iki terminų metų. Tikėtina, kad šios prielaidos bus laikomos ilgą laiką. Dėl šių priežasčių dažnai naudojamas alternatyvus metodas.
Apskaičiuokite galinę vertę, prisiimant pastovų pinigų srautų augimo tempą į amžinybę, pradedant nuo terminalo metų. Galutinės vertės formulė yra: CF / (r - g), kur CF yra turto srautas, sukurtas terminale per metus, g yra pastovus metinio pinigų srauto augimo tempas, o r - diskonto norma. Pavyzdžiui, jei grynųjų pinigų srautas, prasidedantis 5 terminalo metais, yra 100 JAV dolerių, diskonto norma yra 8 proc., O pastovus metinis pinigų srautų augimo tempas yra 2 proc. Atkreipkite dėmesį, kad jei prisiimsite nulinę pastovią metinio pinigų srauto augimo normą (g), tuomet galinės vertės formulė supaprastina CF / r (pinigų srautas padalintas iš diskonto normos).
Apskaičiuokite galinės vertės dabartinę vertę, kuri iš tikrųjų yra vienkartinis būsimas pinigų srautas. Dabartinė reikšmės formulė yra TV / (1 + r) ^ t, kur TV yra galinė vertė t metais, o r yra diskonto norma. Pavyzdžiui, jei terminalo vertė 10 metų yra 1000 JAV dolerių, o diskonto norma yra 4 proc., Dabartinė vertė yra 675,56 USD: 1000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Patarimai
-
Turto diskonto norma paprastai yra įmonės kapitalo sąnaudos (t. Y. Jos skolinimosi išlaidos).
